Acheter une maison à Tours : ce que je vérifie avant la promesse de vente

La réponse courte

Avant la promesse de vente, je vérifie cinq points : la zone du document d’urbanisme et ce qu’elle permet, les risques de l’adresse (inondation, cavités, mouvements de terrain), les protections du patrimoine, la régularité des travaux déjà réalisés et l’état du bâti, cave comprise. J’en tire une note : ce qui est possible, ce qui ne l’est pas, ce qui reste à confirmer.

Les règles de la parcelle

La zone du PLU, ou du plan de sauvegarde dans le centre ancien de Tours, fixe ce qui peut être construit ; les servitudes s’y ajoutent. Un certificat d’urbanisme peut en donner une lecture officielle.

• Document d’urbanisme. Le règlement de la zone : emprise au sol, hauteur, implantation, aspect, stationnement. Il se consulte sur le Géoportail de l’urbanisme.
• Plans de prévention. À Tours et dans 17 des communes de ce site, le PPRI Val de Tours – Val de Luynes ; ailleurs, d’autres plans d’inondation ou de mouvements de terrain.
• Patrimoine. Abords d’un monument historique, site patrimonial remarquable, site classé ou inscrit : l’architecte des Bâtiments de France intervient sur les travaux extérieurs.
• Certificat d’urbanisme. Le certificat d’information décrit les règles, les servitudes et les taxes ; la mairie a un mois pour le délivrer. Le certificat opérationnel dit si un projet précis est réalisable ; elle a deux mois. Il est valable 18 mois et peut être prolongé d’un an. Ce n’est pas une autorisation de construire.

Service-public, fiche F1633 (vérifiée le 2 juillet 2025) ; Géoportail de l’urbanisme ; Géorisques.

L’état des risques

Depuis le 1er janvier 2023, l’annonce doit indiquer que les risques du bien sont consultables sur Géorisques, et l’état des risques est remis dès la première visite ; il doit dater de moins de six mois. Le vendeur l’actualise si besoin et il est annexé à la promesse ou à l’acte.

Je le lis avec le plan de prévention lui-même : l’état des risques signale l’exposition, le règlement de la zone dit ce qui est permis. Sur une adresse de coteau, j’ajoute les cavités recensées ; la page Cave et coteau de tuffeau les compare commune par commune.

Institut national de la consommation, d’après l’article L125-5 du code de l’environnement (page mise à jour le 8 août 2023).

Les travaux déjà réalisés

Une véranda, une extension, des combles aménagés ou une ouverture en façade : demandez au vendeur l’autorisation obtenue et la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT).

• La DAACT. Elle informe la mairie de la fin des travaux et atteste leur conformité à l’autorisation.
• Le délai de la mairie. Elle a trois mois pour contester la conformité, cinq mois pour un monument historique, en site patrimonial remarquable ou dans un secteur couvert par un plan de prévention des risques. Passé ce délai, les travaux sont réputés conformes.
• L’attestation de non-contestation. Le propriétaire peut la demander à la mairie, qui la délivre sous 15 jours.
• Sans autorisation. Un agrandissement non déclaré ne se voit pas toujours dans l’annonce ; je compare ce qui est bâti aux autorisations produites, et je signale l’écart.

Service-public, fiche F1997 (vérifiée le 7 juillet 2026).

Ce que l’on pourra faire ensuite

Si vous achetez pour agrandir, surélever ou transformer, la question est simple : le projet tient-il dans les règles de la zone, et sous quelle formalité ?

Jusqu’à 20 m² créés, une déclaration préalable suffit ; en zone urbaine du PLU, jusqu’à 40 m², tant que la maison ne dépasse pas 150 m² après travaux et n’est pas dans un secteur protégé. Le simulateur donne la formalité et le délai ; les pages Extension et Surélévation détaillent ce que vérifie le projet.

Code de l’urbanisme, articles R421-14 et R421-17 ; Service-public, fiche F36777 (secteur protégé).

La visite avant achat

Je visite la maison avec vous ou après vous, je lis les règles et les documents du vendeur, et je vous remets une note de faisabilité avant que vous signiez.

La note sépare ce qui est possible, ce qui ne l’est pas et ce qui reste à faire confirmer, par la mairie ou par un certificat d’urbanisme opérationnel. Elle peut servir à négocier, ou à renoncer. La mission est décrite sur la page Missions.