Permis de construire ou déclaration préalable : le simulateur

Déclaration préalable ou permis : les seuils

Pour agrandir une construction existante : déclaration préalable jusqu’à 20 m² créés ; en zone urbaine d’un PLU, jusqu’à 40 m², sauf si la surface totale dépasse alors 150 m². Au-delà : permis de construire.

Dans un secteur protégé (abords d’un monument historique, site patrimonial remarquable, site classé), la fiche Service-public applique le seuil de 20 m², même en zone urbaine. La zone se lit sur le plan de zonage du PLU ; le secteur protégé, sur l’Atlas des patrimoines ou dans les servitudes annexées au PLU.

Code de l’urbanisme, articles R421-11, R421-14 et R421-17 ; fiche Service-public F36777.

Façades, combles, changement de destination, construction

Hors agrandissement, la formalité dépend de ce que les travaux changent : l’aspect extérieur, la surface de plancher, la destination du bâtiment.

• Modifier l’aspect extérieur (créer une ouverture, changer des menuiseries, poser une fenêtre de toit, modifier une toiture) : déclaration préalable. Art. R421-17
• Aménager des combles. Aucune autorisation si la surface de plancher existe déjà et que l’aspect extérieur ne change pas, sauf dans un secteur couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur, comme le centre ancien de Tours ; déclaration préalable dès que plus de 5 m² de surface de plancher sont créés ; au-delà, les seuils d’une extension.
• Changer la destination d’un bâtiment, par exemple transformer un local d’activité en logement : déclaration préalable sans travaux sur la façade ni la structure porteuse ; permis de construire si l’une ou l’autre est modifiée. Un changement de sous-destination, à l’intérieur d’une même destination, est dispensé de formalité s’il ne s’accompagne pas de travaux sur la façade ou la structure porteuse ; sinon, permis de construire. Art. R421-14 et R421-17
• Construire un bâtiment neuf : déclaration préalable entre 5 et 20 m² d’emprise au sol ou de surface de plancher, permis de construire au-delà. Art. R421-1 et R421-9

Quand l’architecte est-il obligatoire ?

Pour tout permis de construire, sauf pour une personne physique qui construit pour elle-même une construction ne dépassant pas 150 m² de surface de plancher. Jamais pour une déclaration préalable.

Pour une extension, c’est la surface totale après travaux qui compte : au-delà de 150 m², l’architecte est obligatoire. Une société, y compris une SCI, doit recourir à un architecte pour tout projet soumis à permis de construire, quelle que soit la surface. Une déclaration préalable peut aussi être refusée : elle se prépare avec le même soin.

Code de l’urbanisme, articles L431-1 et R431-2 ; loi n° 77-2 du 3 janvier 1977, articles 3 et 4.

Ce que contient le dossier

Un formulaire officiel et des pièces graphiques et écrites, dont la liste figure au bordereau du formulaire. Pour un permis de construire, huit pièces sont obligatoires ; d’autres s’ajoutent selon le projet et le lieu.

• Plan de situation. Il situe le terrain dans la commune.
• Plan de masse. Les constructions existantes et projetées sur le terrain, cotées.
• Plan en coupe. Le profil du terrain et l’implantation du projet par rapport à lui.
• Notice. Le terrain, ses abords et le projet : ce qui existe, ce qui change, les matériaux et les couleurs.
• Plans des façades et des toitures. L’aspect extérieur, existant et projeté.
• Document graphique. L’insertion du projet dans son environnement, souvent un photomontage.
• Photographie de l’environnement proche. Le terrain et ce qui le borde.
• Photographie de l’environnement lointain. Le terrain dans le paysage ou la rue.

Selon le projet s’ajoutent, par exemple, l’attestation relative à la réglementation environnementale ou thermique, les pièces propres à un établissement recevant du public, ou celles qu’exige un plan de prévention des risques. Sur papier, le permis se dépose en quatre exemplaires, plus cinq exemplaires du plan de situation, du plan de masse et du plan en coupe ; un dossier complet de plus en secteur protégé. La mairie délivre un récépissé qui porte le numéro du dossier.

Fiche Service-public F1986.

L’instruction

Le délai court à partir d’un dossier complet : un mois pour une déclaration préalable, deux mois pour le permis d’une maison individuelle, trois mois pour les autres permis, un mois de plus aux abords d’un monument historique ou dans un site patrimonial remarquable.

• Demande de pièces. La mairie a un mois après le dépôt pour signaler un dossier incomplet ; vous avez alors trois mois pour le compléter, faute de quoi la demande est rejetée.
• Architecte des Bâtiments de France. Aux abords d’un monument historique ou dans un site patrimonial remarquable, l’autorisation suppose son accord. Contre un refus fondé sur son avis, un recours administratif préalable auprès du préfet est obligatoire avant de saisir le juge ; depuis le décret du 27 juillet 2026, c’est le préfet de département, sauf quand la décision relevait elle-même du préfet.
• Décision tacite. Sans réponse à la fin du délai, le projet est en principe accepté. Ce n’est pas le cas partout : en site classé, pour un immeuble inscrit au titre des monuments historiques, ou lorsque l’architecte des Bâtiments de France a rendu un avis défavorable ou favorable avec prescriptions, le silence vaut refus.

Code de l’urbanisme, articles R423-23 et R423-24 ; fiches Service-public F17578 et F1986.

Après la décision : affichage, recours, validité, achèvement

Une autorisation s’affiche sur le terrain dès sa notification, peut être contestée par des tiers pendant deux mois d’affichage, vaut trois ans et se clôt par une déclaration d’achèvement.

• Affichage. Un panneau de plus de 80 cm, lisible depuis la voie publique, reste en place pendant toute la durée du chantier. Art. R424-15
• Recours des tiers. Deux mois à compter du premier jour d’un affichage continu de deux mois sur le terrain. Art. R600-1 et R600-2
• Recours gracieux. Depuis la loi du 26 novembre 2025, il se forme dans un délai d’un mois et ne prolonge plus le délai du recours contentieux. Art. L600-12-2
• Validité. Trois ans ; l’autorisation se périme si les travaux ne commencent pas dans ce délai ou s’ils sont interrompus plus d’un an. Elle peut être prolongée deux fois d’un an.
• Achèvement. Les travaux terminés, une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux est déposée en mairie. La mairie a trois mois pour contester la conformité ; cinq mois notamment dans un site patrimonial remarquable ou dans un secteur couvert par un plan de prévention des risques, deux situations fréquentes à Tours. Art. R462-1 et suivants

Fiches Service-public F1986 et F1997 ; loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025.

À Tours, trois points à vérifier avant de choisir la formalité

• Le centre ancien. Dans le site patrimonial remarquable, le seuil de 20 m² s’applique, l’architecte des Bâtiments de France donne son accord et le délai augmente d’un mois.
• La zone inondable. Le règlement du plan de prévention peut interdire ou limiter le projet avant même la question de la formalité.
• Les abords. 136 immeubles protégés à Tours : hors du site patrimonial remarquable, une adresse peut se trouver dans les abords de l’un d’eux ; je le vérifie sur l’Atlas des patrimoines.